1、房屋質(zhì)量
典型案例：去年9月底交房時，某樓盤“房頂和墻壁多處漏水，地下室一片汪洋，被挖出來的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴重，下沉式庭院雨水倒灌……”小區(qū)內(nèi)90余棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發(fā)商在給業(yè)主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業(yè)主作了道歉，由于施工質(zhì)量差，總包單位已經(jīng)被開發(fā)商清理出現(xiàn)場。
維權點評：近日建委出臺的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收控制要點》中規(guī)定，從今年3月1日起,全市全面推進新建住宅分戶驗收制度。住宅工程質(zhì)量分戶驗收出現(xiàn)不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。住宅工程竣工驗收復核發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關規(guī)定、分戶驗收記錄內(nèi)容不真實或存在影響主要使用功能等重大質(zhì)量問題時，應終止驗收、責令改正,符合要求后方可重新組織驗收。違規(guī)驗收的將記入不良記錄或給予其他處罰。“一戶一驗”后，如果開發(fā)商的房子出現(xiàn)質(zhì)量問題就會面臨整修，這樣就會出現(xiàn)延期交付的可能。如出現(xiàn)延期交付，消費者就有權根據(jù)相關規(guī)定要求開發(fā)商賠償。
2、收房流程
典型案例1：元月一日開始執(zhí)行的《關于規(guī)范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》中明確指出要“先交房后收錢”，但仍有個別開發(fā)商為避免個別業(yè)主因小問題而拒絕收房，多數(shù)開發(fā)商不會輕易放棄“先繳費后給鑰匙”的收房方式，如出現(xiàn)業(yè)主不滿，解決的辦法就是讓物業(yè)限時維修，還可接受退房。
維權點評：據(jù)廣東廣大律師事務所北京分所律師莊清忠介紹，收房糾紛是房地產(chǎn)案件中比較典型的案件?！笆聦嵣鲜谴蠹覜]有搞清楚合同關系，開發(fā)商有意混淆合同中的買賣關系與委托關系?！贝送?，開發(fā)商在合同中對品牌產(chǎn)品配置玩文字游戲，也是導致收房糾紛的普遍問題。
在現(xiàn)實操作中，收房糾紛多數(shù)是通過物業(yè)及時維修或是免交幾個月的物業(yè)費解決，問題嚴重的最多就是退房。但合同中約定的開發(fā)商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產(chǎn)升值和已經(jīng)占用了購房人近一年的首付款，開發(fā)商把房子接回來根本就不吃虧。
“不過，今后購房人要是看房后不滿意拒絕收房，直至演變?yōu)橐蚍课葙|(zhì)量而延期交房，這對開發(fā)商影響是很大的?！鼻f清忠分析道。
典型案例2：某別墅項目的業(yè)主劉先生（化名）收到開發(fā)商的規(guī)劃變更通知，自己購買的兩層別墅要被改建成6層板樓。按照當時的合同，劉先生只有兩種選擇，要么在15天之內(nèi)退房，要么就同意變更。擅自改變原有規(guī)劃的開發(fā)商卻沒有明確的違約責任。
維權點評：廣大（北京）律師事務所莊清忠律師告訴記者，以往購房人對產(chǎn)品的規(guī)劃方案無從了解。開發(fā)商通過業(yè)主聽證即可變更建設方案，業(yè)主不同意就必須在15日內(nèi)退房，否則視為認可。而開發(fā)商僅僅為違約向退房業(yè)主支付極少補償即可。今年啟用的新版合同要求房屋所在樓棟的項目建設方案必須包括在合同附件中。開發(fā)商向業(yè)主承諾的建設方案要和公示內(nèi)容一致。這意味著今后開發(fā)商變更規(guī)劃首先要承擔明確的違約責任。同時，建委接到業(yè)主舉報核實后，可以責令開發(fā)商停工。開發(fā)商違規(guī)改變規(guī)劃不僅難度大，代價也將巨大。
3、變更規(guī)劃
典型案例：去年年底，某樓盤業(yè)主集體拒絕收房，因為發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交房時“大片公共區(qū)域還是黃土露天，綠化、停車場和會所等配套設施都沒完工，根本不達標”。開發(fā)商認為，先前合同中有約定，只要取得相關部門“驗收備案表”就可以交房，證件都齊備所以并不違約。
維權點評：不少業(yè)主都曾遭遇過類似的情形。按照舊的購房合同條款，驗收備案就可以交房。今年年初我市啟用了新版購房合同，補充了關于配套需同步交付的條款，要求承諾并滿足房屋交付時市政公用基礎設施和公共服務等其他設施達到的條件。北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、北京隆安律師事務所陳旭律師表示，在新合同進一步落實配套同步交付規(guī)定的同時，政府也應提高竣工驗收標準、嚴格備案，從源頭上杜絕此類糾紛的發(fā)生。
4、物業(yè)管理
典型案例：前物業(yè)公司在撤離時，對300萬元左右的物業(yè)管理啟動經(jīng)費既沒移交，也沒交代其使用情況和去向，海淀區(qū)健翔園業(yè)主對前物業(yè)公司的這一做法表示不滿。健翔園業(yè)委會將北京健翔物業(yè)管理有限公司告上法庭，以尋求通過法律途徑解決糾紛。
維權點評：北京漢卓律師事務所秦兵律師認為，物管啟動性經(jīng)費去向不明是很多小區(qū)存在的問題，也沒聽說哪個小區(qū)移交過物管啟動性經(jīng)費，很可能是業(yè)主們不清楚這種情況導致的結果。《物業(yè)管理條例》的出臺，也為業(yè)主提供了有力的法律依據(jù)。
根據(jù)相關規(guī)定：“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)?！蔽募?guī)定，該經(jīng)費和大、中修費等費用要納入公共維修基金，并列入產(chǎn)權人賬戶名下。
5、延期交房
典型案例：開發(fā)商應在2007年10月31日向業(yè)主交房，當時熙湖小區(qū)內(nèi)“水、電、氣等均已準備好，電梯、監(jiān)控等硬件設備已開始運行，物業(yè)、保安、保潔等服務人員也已上崗?！钡_發(fā)企業(yè)之間互相扯皮，其中一方拒不辦理最后的手續(xù)，導致200多位小區(qū)業(yè)主至今無法入住。
維權點評：對于逾期交房違約問題，購房合同第十三條明確約定：逾期超過30日后，買受人有權退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，并于該商品房實際交付之日起7日內(nèi)向買受人支付違約金。
第二是不退房，購房人有權要求開發(fā)商支付自合同交房日期起至實際交房期限的逾期交房違約金，每日按總房價款的萬分之二支付，開發(fā)商應將違約金支付給購房人，否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。
但合同中約定的開發(fā)商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產(chǎn)升值和已經(jīng)占用了購房人近一年的首付款，開發(fā)商把房子接回來根本就不吃虧。
