輕舟裝飾

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一、收房升級(jí)版
 
  2000年12月1日，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式開始執(zhí)行，北京國(guó)土房管局也發(fā)出了實(shí)施意見，筆者根據(jù)今年政策上的一些變化，將筆者年初所寫的《買房人應(yīng)當(dāng)如何收樓》進(jìn)行了一些修正(蘭字部分)，增加了 “不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？”和 “購房人收房時(shí)要不要交測(cè)繪費(fèi)？”兩部分內(nèi)容，歡迎要收樓的朋友一起進(jìn)行切磋。
　　交房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
　　有些報(bào)紙刊登文章說，判斷是否交樓，首先要看房地產(chǎn)商有沒有取得自己的“大房產(chǎn)證”或有沒有取得政府發(fā)的“入住許可證”，這種說法，在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還是一個(gè)夢(mèng)。
　　那么是不是房地產(chǎn)商發(fā)出“交樓通知”就算交樓呢？當(dāng)然不是，如果這樣，豈不等于承認(rèn)購房人說我沒有收樓就不算交樓了？北京交樓有北京交樓的標(biāo)準(zhǔn)！這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實(shí)施變得更加明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”
　　對(duì)于這個(gè)《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會(huì)用法規(guī)有時(shí)效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)主要學(xué)會(huì)用更多的法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件保護(hù)自己。
　　對(duì)于北京交樓的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制性要求，我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。
　　對(duì)于北京交樓的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，按北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知要求：2003年2月1日起新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目、尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時(shí)，應(yīng)向每個(gè)購房人提供《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》”。根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見：2003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)繪的，竣工后的實(shí)測(cè)應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致；書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r的，在12月1日起應(yīng)當(dāng)予以公示，公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與已預(yù)售的商品房預(yù)測(cè)和分?jǐn)偳闆r相一致。
　　北京交樓的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)則要看購房合同中房地產(chǎn)商對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。
　　房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，一般問題不大，這一點(diǎn)建設(shè)部在2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中已有要求，現(xiàn)在交房的房地產(chǎn)商都應(yīng)提供。
　　符合交房條件下，購房人首先應(yīng)做些什么？
　　購房人在接到房地產(chǎn)商的入住通知后，可按通知上約定的日期前往收房，收房時(shí)，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé))，然后對(duì)要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收，在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：
　　(1)檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對(duì)并進(jìn)行更換；
　　(2)面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
　　(3)自己對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；
　　(4)按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；
　　(5)對(duì)房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
　　不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？
　　對(duì)于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動(dòng)，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。
　　對(duì)房地產(chǎn)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。
　　對(duì)于合同撤消權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。”目前法官通常會(huì)認(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。
　　《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”具體到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。” 本條中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點(diǎn)講：房地產(chǎn)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時(shí)，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個(gè)月購房人在向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。
　　購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時(shí)，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；7、面積誤差比絕對(duì)值超過3%的；8、由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請(qǐng)求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法官的自由裁量。
　　對(duì)于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對(duì)購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”
　　因此，購房人如對(duì)房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)間。
　　收房時(shí)要注意房屋的保修期
　　新房的保修期是從何時(shí)起算?很多人會(huì)回答：“從交付之日起算”。這種解答雖然也對(duì)，但不夠準(zhǔn)確全面，說對(duì)的原因是：建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條確實(shí)寫了：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”說不夠準(zhǔn)確全面的原因是：這里沒有具體講明保修期的長(zhǎng)短，而是由當(dāng)事人約定，期房交付時(shí)的保修期和現(xiàn)房的保修期很可能會(huì)出現(xiàn)差異，購房人往往被搞得糊里糊涂。
　　房屋的保修期不像一般動(dòng)產(chǎn)商品，可以簡(jiǎn)單地定為購買后的1年、3年或5年。我們?nèi)绻粢庖幌隆渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商雖然對(duì)購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”所以我們研究保修期還是要回到國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》。
　　國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
　　(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(筆者注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限。)
　　(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
　　(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；
　　(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
　　其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
　　建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。”
　　因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì)減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過保修時(shí)間。同時(shí)購房人也要注意委托房地產(chǎn)商或物業(yè)公司代繳的公共維修基金有沒有被挪用，在房屋交付的前幾年通常不會(huì)發(fā)生需要?jiǎng)佑霉簿S修基金對(duì)房屋進(jìn)行大、中修。
　　收房時(shí)是否一定要繳納契稅和公共維修基金
　　目前，有不少房地產(chǎn)商在交樓時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金，對(duì)此做法，購房人有權(quán)拒絕。
　　根據(jù)我國(guó)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己?jiǎn)畏矫嫣岢龅母郊訔l件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。
　　《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。”到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國(guó)土資源和房屋管理局代征契稅(參見京地稅地<2000>478號(hào)文)，而代征人不能委托其它單位代征(參見京地稅征<1997>389號(hào)文)，如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實(shí)際已經(jīng)觸犯了法律。
　　關(guān)于房地產(chǎn)商或房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，北京市國(guó)土資源和房屋管理局去年曾發(fā)文(京國(guó)土房管物字〔2001〕1170號(hào)) 明確加以制止。房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護(hù)而引用的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》，北京市人民政府已與2001年11月26日發(fā)文(88號(hào))廢止。
　　如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過戶，繳納的代理費(fèi)，可由雙方自行商定，目前政府沒有統(tǒng)一規(guī)定。這種委托屬于自愿性質(zhì)，辦理房產(chǎn)證并不難，也絕非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理，房地產(chǎn)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)和購房人一起辦理房產(chǎn)證是房地產(chǎn)商的責(zé)任，如果房地產(chǎn)商不與購房人一起辦理房產(chǎn)證，造成辦理房產(chǎn)證的時(shí)間逾期一年是要承擔(dān)法律責(zé)任的。另外房地產(chǎn)商如果為購房人提供了貸款階段性擔(dān)保，只有辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，他才能取消擔(dān)保，因此房地產(chǎn)商為了自身的利益，通常也不會(huì)拖著不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。
　　近年契稅的下調(diào)和房?jī)r(jià)的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問題，即使契稅上調(diào)，房地產(chǎn)商也不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據(jù)調(diào)整進(jìn)行補(bǔ)繳，因此，對(duì)購房者來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)直接向政府交契稅是最為合適的。
　　交房時(shí)，房地產(chǎn)商列出的不合理費(fèi)用不用交
　　在商品房交付使用時(shí)，有的房地產(chǎn)商會(huì)列出一些費(fèi)用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時(shí)，房地產(chǎn)商要我繳納5000多元的天然氣初裝費(fèi)，這合理嗎？”“房地產(chǎn)商交房時(shí)收電力增容費(fèi)、煤氣入戶費(fèi)，是否合理？是否可以拒交？”
　　筆者的觀點(diǎn)是：“不合理，可以拒交！”
　　在1986年10月1日生效的經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)商)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)(簡(jiǎn)稱‘四源’建設(shè)費(fèi))。‘四源’建設(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)。”第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)商繳納‘四源’建設(shè)費(fèi)后，北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工時(shí)根據(jù)交費(fèi)范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設(shè)。”這些規(guī)定明確說明不論是“四源”的基礎(chǔ)設(shè)施，還是到具體項(xiàng)目的“支管”，費(fèi)用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)。
　　那么各樓入口到各戶的管線費(fèi)用由誰承擔(dān)呢？根據(jù)北京市人民政府73號(hào)令《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不得超過標(biāo)價(jià)出售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”第七條規(guī)定：商品住宅銷售價(jià)格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用。”對(duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房?jī)r(jià)之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。
　　因此，新建商品房收取電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)都是錯(cuò)誤的。
　　同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。雖然，北京提供寬帶和有線電視的服務(wù)商確實(shí)要收入網(wǎng)費(fèi)和初裝費(fèi)，但并不等于這筆費(fèi)用一定要由購房人承擔(dān)。
　　如果房地產(chǎn)商在賣樓時(shí)簽訂的合同沒有承諾提供寬帶或有線電視等項(xiàng)目，而在合同外進(jìn)行了增加，這些項(xiàng)目的入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費(fèi)。
　　如果房地產(chǎn)商在賣樓時(shí)簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項(xiàng)目，入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)應(yīng)由房地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供，但沒有承諾免費(fèi)提供”為借口強(qiáng)行收費(fèi)是站不住腳的！房屋買賣合同通常不會(huì)具體約定房屋要免費(fèi)提供窗戶，免費(fèi)提供窗戶玻璃，是否房地產(chǎn)商可以在交房時(shí)向購房人收取窗戶安裝費(fèi)、玻璃費(fèi)用呢？顯然不能！
　　國(guó)家的法律法規(guī)也好，主管部門的文件規(guī)定也好，都不可能做到面面俱到，很多問題要靠大家的通常理解和合同約定解決。根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。”如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項(xiàng)目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執(zhí)行時(shí)應(yīng)按購房人的理解處理。
　　購房人收房時(shí)要不要交“測(cè)繪費(fèi)”？
　　經(jīng)常聽到一種說法，那就是購房人得到的房產(chǎn)證上都會(huì)附上一張自己房屋的平面小圖，這張圖是要錢的，每平方米0.3元，這是要購房人交的“測(cè)繪費(fèi)”，這顯然不符合國(guó)家關(guān)于測(cè)量“誰委托、誰付費(fèi)”的原則，事實(shí)上按規(guī)定購房人要交不要交測(cè)量費(fèi)呢？還是直接引用政府的文件更有說服力，北京市物價(jià)局、北京市財(cái)政局關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題文件的通知的補(bǔ)充通知中明確規(guī)定說明：“一、計(jì)價(jià)格< 2002>595號(hào)規(guī)定的房屋所有權(quán)登記費(fèi)每套80元，是指含有廚衛(wèi)設(shè)施的成套住房的房屋所有權(quán)登記費(fèi)，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有權(quán)登記費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即： 0.30元/建筑平方米(含測(cè)量費(fèi))。二、對(duì)開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)登記費(fèi)，含測(cè)量費(fèi)0.30元/平方米；不含測(cè)量費(fèi)0.18元 /平方米。”這也就是說購房者不是買的平房就不用交測(cè)量費(fèi)。
　　還有一種說法，各區(qū)收的測(cè)繪費(fèi)不同，西城區(qū)30元，朝陽及宣武區(qū)一居室100元，每增加一居室加50元，其它區(qū)不收，據(jù)我所知這應(yīng)該是對(duì)二手房的收費(fèi)，對(duì)新建房屋的收費(fèi)，國(guó)家和北京有統(tǒng)一規(guī)定，并沒有授權(quán)區(qū)國(guó)土房地局自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　當(dāng)然不排除收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化，購房人在面對(duì)各種收費(fèi)時(shí)有權(quán)要求收費(fèi)人提供收費(fèi)依據(jù)，沒有依據(jù)的收費(fèi)完全有理由拒交。
　　繳納公共維修基金，要不要再繳納大、中修費(fèi)？
　　《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》規(guī)定：“維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程”，“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)需要交納維修基金的購房人在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，購房人有權(quán)拒絕。
　　北京市國(guó)土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)不得再向產(chǎn)權(quán)人收取《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(京價(jià)房字<1997>第196號(hào))規(guī)定的大修費(fèi)和38.7%的房屋公共部分中修費(fèi)。產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋自用部位管理的，物業(yè)管理企業(yè)可以繼續(xù)收取196號(hào)文件規(guī)定的61.3%的自用部位中修費(fèi)。”有些物業(yè)公司以此通知為依據(jù)，向購房人強(qiáng)行收取自用部位中修費(fèi)也是錯(cuò)誤的，因?yàn)樯鲜鐾ㄖf得非常清楚，物業(yè)公司要收取購房人自用部位的中修費(fèi)，首先要有自用部位的產(chǎn)權(quán)人的委托，房地產(chǎn)商雖然在業(yè)主委員會(huì)成立前，可以委托物業(yè)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，但這種委托只應(yīng)涉及共享部位、共享設(shè)備設(shè)施，而無權(quán)代購房人進(jìn)行自用部位維修的委托。
　　購房人在交房時(shí)應(yīng)繳納那些物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
　　購房人在收樓時(shí)只需按照購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購樓款，房地產(chǎn)商就應(yīng)將鑰匙直接交給購房人，如果購房人和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》(也叫《物業(yè)管理公約》或《業(yè)主公約》)進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。
　　按目前北京市居住小區(qū)管理辦公室的規(guī)定，物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費(fèi)用，這個(gè)規(guī)定是對(duì)收費(fèi)上限進(jìn)行規(guī)定，并不意味著業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是按月、按季、還是按年繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，購房人可以和物業(yè)公司自行商定，對(duì)有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)押金的做法，由于沒有收費(fèi)依據(jù)，購房人可以拒絕。對(duì)物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按《房屋使用、管理、維修公約》中的約定，和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時(shí)間及條件。
　　對(duì)物業(yè)公司代收的供暖費(fèi)，購房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。物業(yè)公司代收的水、電、燃?xì)狻⑴瘹馐召M(fèi)沒有普通住宅和公寓或高檔住宅之分，購房人千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo)，北京市物價(jià)局文件中的涉及到公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)飯店出租形式公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。高檔住宅收費(fèi)自行約定是指物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司代收的費(fèi)用不存在自行約定的問題，統(tǒng)一執(zhí)行物價(jià)局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交樓之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據(jù)理力爭(zhēng)外，應(yīng)直接找房地產(chǎn)商進(jìn)行交涉，書面提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，要求房地產(chǎn)商直接履行房屋買賣合同。

二、辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的問題？
 

主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；

　　2、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；

　　3、檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用；

　　4、要求開發(fā)商提供房屋通過竣工驗(yàn)收的證明文件及買賣合同中約定的相關(guān)文件；

　　5、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

三、入住通知到手時(shí)要做到：理性收樓 安全入住
 
  接到開發(fā)商的入住通知單(也叫入伙通知單)，就標(biāo)志著業(yè)主收樓的開始。入住通知單，一般會(huì)將收樓的時(shí)間、地點(diǎn)、需要帶的資料以及該交的費(fèi)用一一說明。您如果身在外地，沒有足夠的時(shí)間親自辦理入住手續(xù)，那么您必須指定一位信得過的委托人來幫您簽訂各種入住相關(guān)文件，當(dāng)然這位委托人必須持有您的委托書。

　　一般來講，您有一些買房的費(fèi)用是在入住的時(shí)候需要交納的，通常開發(fā)商也會(huì)與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份《繳費(fèi)通知單》，辦理入住應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用都有詳細(xì)說明。例如您剩余的房款，這時(shí)候您一定要帶上，否則開發(fā)商會(huì)按照合同計(jì)算您的違約金(一般是每天總房款的萬分之二，如果超時(shí)更多，將會(huì)變成萬分之五)。為了避免這些損失，您還是盡量帶好該交納的各種費(fèi)用。

　　-交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費(fèi)

　　既然是買房，那么您必須要履行您該盡的義務(wù)。其中，房屋的公共維修基金就是您應(yīng)該繳納的費(fèi)用。您在未來居住生活中可能會(huì)遇到房屋的大型維修，如果不繳納這筆費(fèi)用，您正當(dāng)?shù)臋?quán)益將得不到維護(hù)。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認(rèn)識(shí)到，這占到總房款2%的公共維修基金只是開發(fā)商替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費(fèi)用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后交給咱們業(yè)主自己支配的，開發(fā)商根本無權(quán)動(dòng)用。但是如果您不交納這筆費(fèi)用的話，今后您在日常生活當(dāng)中會(huì)遇到各種各樣的困難。

　　還有，任何一個(gè)小區(qū)，在入住以前，它已經(jīng)聘請(qǐng)了為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，為了讓小區(qū)能夠順利地交到物業(yè)管理公司手里，您必須先交納1～3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)(也可以看做是物業(yè)管理押金)，讓物業(yè)管理公司能夠有一個(gè)管理資金的充分流動(dòng)，在未來的這幾個(gè)月當(dāng)中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　-認(rèn)真檢查您的房產(chǎn)，別放過任何紕漏

　　其實(shí)這步工作是您在早些時(shí)候便應(yīng)該進(jìn)行的，但往往開發(fā)商在簽訂合同時(shí)回避這個(gè)問題。當(dāng)您交納了房屋尾款、公共維修基金和先期物業(yè)管理費(fèi)用后，就應(yīng)該提出去看現(xiàn)房。這時(shí)候您最應(yīng)該注意的就是在質(zhì)量上以及面積上的問題，如果您發(fā)現(xiàn)有什么明顯的紕漏，比如房屋漏水、地板明顯裂縫，屬于開發(fā)商在建設(shè)過程中可以避免的問題但還是出現(xiàn)的失誤，您完全可以在入住驗(yàn)收單上拒絕簽字。但如果屬于因?yàn)闅夂?、溫差等原因發(fā)生的墻皮開裂等現(xiàn)象，您可以責(zé)成開發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)加以維修。

　　您檢查房屋的質(zhì)量等問題需要照顧到兩方面，一方面，如果真是感覺小區(qū)的各方面條件達(dá)不到入住的標(biāo)準(zhǔn)，您不應(yīng)該得過且過，應(yīng)該明確指出其不具備交工的理由。不僅如此，還要向開發(fā)商索要您該得到的違約金(一般來講，延期交房的違約金是按照已交付房?jī)r(jià)的每天萬分之二來結(jié)算)。

　　另一方面，當(dāng)您確信房屋質(zhì)量基本可以達(dá)到滿意的程度，就應(yīng)該按照合同中約定的面積誤差來和開發(fā)商交涉。合同中規(guī)定，雙方在實(shí)測(cè)面積方面存在著正負(fù)三的差額，如果開發(fā)商交給您的房屋面積大于合同中規(guī)定的面積，您必須按照《商品房買賣合同》中約定的每平方米單價(jià)補(bǔ)齊超出面積的房款；如果小于規(guī)定中的面積，開發(fā)商應(yīng)該退給您相應(yīng)部分的房款。

　　-交納契稅，為得到產(chǎn)權(quán)證早做準(zhǔn)備

　　現(xiàn)房看過后，如果覺得比較滿意，接下來的工作就是開發(fā)商通常會(huì)向您提出交納買房契稅的要求。其實(shí)，契稅是在您辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才交納的，但開發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，買房人在買房之后應(yīng)向政府交納總房款2%～4%的契稅(面積在120平方米以下的房產(chǎn)，按照總房?jī)r(jià)款2%的標(biāo)準(zhǔn)收取；超過120平方米的，超出部分按照總房?jī)r(jià)款4%收取)，開發(fā)商有權(quán)代收代繳。這一點(diǎn)希望您能理解，因?yàn)槟I房時(shí)的按揭貸款是由開發(fā)商提供擔(dān)保的，如果您一旦拖欠銀行的貸款，開發(fā)商將承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，您的契稅如果收繳完畢后，取得產(chǎn)權(quán)證并完成抵押登記后，擔(dān)保貸款將變成抵押貸款，即把您的產(chǎn)權(quán)證放在銀行做抵押，您按時(shí)還款即可，開發(fā)商可撤離擔(dān)保。如果您覺得開發(fā)商可信的話完全可以把這筆錢交了，免得今后與開發(fā)商糾纏不清。

　　-一表兩書要審查

　　交付的房屋到底是否具備了入住標(biāo)準(zhǔn)，不是開發(fā)商說了算，政府有關(guān)部門出具的文件才算數(shù)?，F(xiàn)行規(guī)定，房屋竣工后，建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位四方聯(lián)檢，檢驗(yàn)結(jié)果報(bào)質(zhì)檢站備案，由質(zhì)檢站出具備案表。所以這時(shí)候您要向開發(fā)商提出看質(zhì)檢站出具的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》以及該房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是收樓的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有這個(gè)驗(yàn)收表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收樓?！蹲≌|(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》則是確保您順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比較可信的。

　　-簽訂《物業(yè)管理公約》

　　您能簽訂這項(xiàng)公約，說明您的房產(chǎn)基本達(dá)到您的理想標(biāo)準(zhǔn)了?！段飿I(yè)管理公約》是您在未來居住生活中在小區(qū)將享有什么樣的權(quán)利與義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。但您這時(shí)候不要犯糊涂，別以為每月每平方米不過幾元錢，買得起當(dāng)然住得起，您要看清，您以后要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說得清清楚楚、明明白白，防人之心不可無嘛。還有，您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)，別在今后的管理當(dāng)中給您造成不必要的麻煩，如果提前認(rèn)識(shí)這家公司，在今后成立業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候您能做到知己知彼。

　　-算好公攤面積，簽收《房屋驗(yàn)收單》

　　您所買的物業(yè)有多少分?jǐn)偯娣e？您也許不是購房專家，但您不能置之不理，這直接影響到您居住面積的多少以及今后交納物業(yè)管理費(fèi)的多少。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，看看您樓層什么地方是需要分?jǐn)偟拿娣e，做到心知肚明，少花冤枉錢。

　　好了，基本程序就差不多了，您在經(jīng)過深思熟慮后，確認(rèn)沒有問題，就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。

　　-裝修問題別忽視

　　接下來的工作，您可以和開發(fā)商像朋友一般聊天了。您也許買的是毛坯房，您要讓開發(fā)商提供房屋的設(shè)計(jì)圖紙，以便在裝修的時(shí)候避免損壞房屋結(jié)構(gòu)。此外向物業(yè)管理公司要《裝修開工證》，雙方簽訂一份協(xié)議，明確您在裝修過程中的權(quán)利與責(zé)任，比如幾點(diǎn)到幾點(diǎn)能裝修而不影響到鄰里。當(dāng)然裝修管理費(fèi)多少、垃圾清運(yùn)費(fèi)多少要問清楚，看看有沒有不合理的收費(fèi)。

　　-拿好鑰匙，一切OK

　　恭喜您可以順利地拿到鑰匙，但您別得意忘形。最好看看鑰匙是否能對(duì)號(hào)入座，鎖具是否完好。查抄一下您家的水表、電表的使用數(shù)目，因?yàn)樵诮ㄔO(shè)當(dāng)中，工人畢竟使用了您的能源，這點(diǎn)咱們可千萬別吃虧。最后，到物業(yè)管理部門索要您出入小區(qū)的門卡，回去收拾東西，搬進(jìn)自己理想的家。