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美國(guó)繁華地段1美元房子給我都不要 裝修比蓋房貴

來自:m.032m.cn日期:2016-11-14 11:53:55
美國(guó)房產(chǎn)中介人士透露,1美元房只是一個(gè)“殼”,里面什么都沒有,一切都需要自己重新搭建,幾乎與推倒重建無異。與此同時(shí),每年還有一大堆物業(yè)費(fèi)、保險(xiǎn)以及房產(chǎn)稅等開支等著購(gòu)房者。

美國(guó)繁華地段1美元房子給我都不要 裝修比蓋房貴

2013年3月,底特律一棟建在通用汽車辦公樓旁邊的房子以1美元出售。

美國(guó)繁華地段的房子,1美元賣給你要不要?

據(jù)舊金山紀(jì)事報(bào)網(wǎng)站報(bào)道,舊金山灣區(qū)是全美生活費(fèi)最高的地方,即使是幢陳舊不堪的房子,也能賣到六位數(shù)。

如今,在舊金山東灣(East Bay),有一棟房子出售,價(jià)格只要1美元。然而,這看似天上掉下的餡餅竟無人問津。

裝修比蓋房還貴

據(jù)報(bào)道,這棟房子位于舊金山東灣小城赫秋里(Hercules)粉末廠俱樂部后面的小山上。該市在2010年買下這座歷史性住宅,打算翻新之后作為游客中心。

然而,受財(cái)政所限,赫秋里市政府最終決定把這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去,以抽簽中獎(jiǎng)方式,1美元出售這棟房子,條件是買主必須自己掏錢完成搬遷和改造房子。

這棟住宅就是“歷史性住房54號(hào)”(Historic Home No. 54),因其具有維多利亞風(fēng)格,所以又被稱作“安娜女王”。

此前,赫秋里市政府為了將房子搬遷到離政府大院一街之隔的鴨塘公園(Duck Pond Park),已經(jīng)把這棟房子切成兩半。然而,后期的預(yù)算卻讓市政府犯了難。

于是,赫秋里市政府決定以一美元拋售該房屋,但至今無人問津。

赫秋里市規(guī)劃主任史密斯(Holly Smyth)表示:“只要能達(dá)到保護(hù)它的目的,即使不在我們自己的社區(qū),也將是首選方案。但如果沒有買家,這棟歷史性建筑可能被拆除。它已經(jīng)成為附近居民的‘眼中釘’,定價(jià)出售是做‘最后努力’?!?

雖然房子便宜得不可思議,但要把它毫發(fā)無損地搬到新位置,再讓其煥然一新,著實(shí)不容易。

據(jù)裝修網(wǎng)獲悉,出售的房屋是一棟兩層建筑,有4個(gè)臥室和一個(gè)浴室,還有壁爐、樓梯扶手、高屋頂和前后陽臺(tái)。但由于歷史久遠(yuǎn),房屋已破敗不堪,亟需更新房頂、窗戶、電力、油漆和石膏板,以及清除墻上的涂鴉。

美國(guó)投資置業(yè)公司美房吧洛杉磯地區(qū)資深房產(chǎn)專家張浩告訴業(yè)內(nèi)人士,美國(guó)的歷史建筑可以進(jìn)行買賣,不過要通過特別的部門審批。但用1美元購(gòu)買這棟建筑的條件就是一定要改造成參觀中心。由于運(yùn)輸和改造的費(fèi)用太過昂貴,才至今沒有買家。

在美國(guó)市面上,確實(shí)有一些破舊不堪、需要大幅度整修的房子,因價(jià)格便宜得到了不少買家或投資者的青睞。但很多人不知道的是,重新裝修的過程十分復(fù)雜,這與表面裝修所耗費(fèi)的工程是完全不一樣的。

重新裝修究竟有多麻煩,看數(shù)據(jù)就能完全明白。Miron地產(chǎn)公司的杰夫·施雷德(Jeff Schleider)曾于2014年在紐約哈萊姆區(qū)賣出過一棟5層的聯(lián)排房,要價(jià)近350萬美元。而同等規(guī)格裝修好的聯(lián)排房市場(chǎng)價(jià)在500萬美元左右,而這套房子裝修至少需要70萬美元。

因?yàn)楸涣腥霘v史遺跡,整修還需要通過有關(guān)部門批準(zhǔn),對(duì)房子做出改動(dòng)的余地也比較小。而且有關(guān)部門還會(huì)派專業(yè)的整修人員上門工作,這樣花費(fèi)又會(huì)提高。

“整修這套房子的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出蓋一棟新房的價(jià)錢。而且該房本身只有歷史價(jià)值,并不是一個(gè)景點(diǎn)和娛樂場(chǎng)所,所以沒有什么盈利價(jià)值。如果是我,并不會(huì)向客戶推薦這套房子?!睆埡普f。

要考慮抗跌程度

事實(shí)上,這不是第一次在美國(guó)出現(xiàn)標(biāo)價(jià)1美元的房子。

2013年,底特律宣布破產(chǎn)后房?jī)r(jià)暴跌,一些房產(chǎn)低至1美元一套,引來許多投機(jī)者抄底,當(dāng)?shù)亍俺捶俊爆F(xiàn)象盛行。

然而,這些新房東隨后發(fā)現(xiàn),“一美元房”并不是天降“大漏”,購(gòu)房者需每年向當(dāng)?shù)卣U納高額的房產(chǎn)稅等。

出售1美元房產(chǎn)的房地產(chǎn)公司老板羅伯特·哈基姆曾表示,“1美元房只是一個(gè)‘殼’,里面什么都沒有,一切都需要自己重新搭建。安裝門窗、粉刷墻壁、連接電線和開通水源等,幾乎與推倒重建無異。”

而1美元房每年的物業(yè)稅在1000至2000美元不等,地稅和保險(xiǎn)費(fèi)每年還要增加。即使是買主把房子推平了,仍然要交納這些費(fèi)用。

不過,張浩告訴業(yè)內(nèi)人士,同樣是1美元房,還有一些房產(chǎn)屬于法拍屋性質(zhì)。

所謂法拍屋,即由拍賣公司或者法院拍賣的房屋。拍賣的原因多是房主還不起貸款,房屋被銀行收走,從而進(jìn)行法律上的拍賣,通常1美元起拍。但大多數(shù)情況下都會(huì)流拍,原因就是欠款的額度大于實(shí)際房?jī)r(jià)。

“舉個(gè)例子,如果一棟房子的市價(jià)是10萬美元,但其銀行欠款高達(dá)11萬美元,一旦有人用1美元拍得房屋,銀行的11萬美元貸款就落到了購(gòu)房者的頭上。也就是說,買家花了110001美元買了一棟價(jià)值10萬美元的房產(chǎn)。更令人頭痛的是,大部分法拍屋里還住著人。作為投資者,還要負(fù)責(zé)驅(qū)逐里面的住客。美國(guó)法律規(guī)定,在拍得法拍屋后,居住在里面的人要在3個(gè)月內(nèi)搬走。而為了讓住客順順利利地搬走,就要和他們談好條件并支付一筆錢,以免對(duì)方對(duì)房產(chǎn)造成損壞。”

張浩指出,法拍屋是一種買房的方式,但很多人不知道如何操作?!艾F(xiàn)在購(gòu)買法拍屋要看地點(diǎn),如果是洛杉磯地段好的區(qū)域,還是有投資的價(jià)值。不過,現(xiàn)在投資的利潤(rùn)已經(jīng)很小了。經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候是買法拍屋最好的時(shí)間段”。

值得注意的是,當(dāng)?shù)貢r(shí)間11月8日,共和黨候選人特朗普成功當(dāng)選新一任美國(guó)總統(tǒng)。分析認(rèn)為,他的主張是取消遺產(chǎn)稅。如果這一政策真的實(shí)行,對(duì)于投資美國(guó)房地產(chǎn)來說是一大利好。在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)然后長(zhǎng)線收租,將會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。如果吸引了全球房地產(chǎn)投資者到美國(guó)投資,美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)上升。但另一方面,特朗普的反移民政策,也有可能會(huì)嚇退境外投資者。

不過,投資美國(guó)房產(chǎn),利潤(rùn)空間已大不如前。對(duì)于美國(guó)地產(chǎn)中介而言,目前更愿意推一線城市的房源,升值空間高、能保值、有學(xué)區(qū),而且最好是華人喜歡的白人區(qū)。華人越來越多后,房產(chǎn)的價(jià)值也就越高。

而美國(guó)的二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了許多,上升空間有限。例如西雅圖、休斯頓、拉斯維加斯。不過,這些城市一旦遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī),價(jià)格將會(huì)迅速下滑。所以說,買房投資不能只關(guān)注會(huì)漲多少,還要考慮它的抗跌程度。

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