一、熟悉程序

　　接收入住通知→準備資料→交驗業(yè)主資料→領取和查驗開發(fā)商交房所需提供的文件資料→驗收房屋→就驗收中存在的問題提出質詢和書面整改意見→與開發(fā)商協(xié)商，得到解釋和問題整改書面承諾→簽署《房屋驗收交接表》并領取鑰匙。

　　重點提示一：簽署《房屋驗收交接表》就意味著消費者對開發(fā)商交付的房屋是否符合合同約定表示了認可。因此消費者應先驗收房屋，并對質量問題整改、維修后，再簽署《房屋驗收交接表》。

　　重點提示二：繳納物業(yè)費并不是購房者查驗房屋的必要條件，開發(fā)商和物業(yè)公司不得以此限制購房者查驗和接收房屋。

　　二、準備工具

　　1、橡皮小錘：用于檢查墻面、地面、窗臺空鼓；

　　2、水盆或水桶：用于檢查排水是否通暢；

　　3、卷尺：用于測量房屋凈高；

　　4、20米長透明水管：用于檢查地平；

　　5、塑料袋：用于檢驗防水；

　　6、萬用表：用于檢測電路；

　　7、驗電插頭：用于檢查插座有無脫線、不通；

　　8、相機：用于留影取證；

　　9、其他工具。

　　三、查看資料

　　（一）配套項目

　　入住前，業(yè)主首先應查看物業(yè)服務公司是否按照《鄭州市新建住宅小區(qū)交接驗收辦法》的規(guī)定，對小區(qū)的設施設備和公共環(huán)境進行了驗收。了解小區(qū)是否按照規(guī)劃設計建設的，可對照規(guī)劃詳圖或總平面圖等相關資料，主要查看小區(qū)布局、樓的數(shù)量和擺放、綠地和活動區(qū)、小區(qū)道路、綠化、雕塑小品、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業(yè)管理服務用房、會館、消防、變配電、安防監(jiān)控、樓宇自控、電梯等設施設備等是否與設計相符。

　　樓盤交付應做到“五通一平”，指通電、通路、上水、燃氣、污水和土地平整。園林綠化是否完工。

　　（二）物業(yè)服務

　　業(yè)主應查看相關物業(yè)服務的合同、文件等，了解小區(qū)物業(yè)服務概況以及收費情況等。

　　新建小區(qū)，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經開始展開，因此要由開發(fā)建設單位代表業(yè)主依據(jù)一定標準選聘物業(yè)服務企業(yè)對該項目實施前期物業(yè)管理，并與之簽定前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)管理合同是由行政主管部門制定的示范文本，對物業(yè)服務公司和業(yè)主都具有約束力，會較為公平的維護業(yè)主和物業(yè)服務公司的合法權益。待業(yè)主大會成立并與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)管理合同終結。

　　關于物業(yè)服務費用繳費起始時間和繳費人的問題。根據(jù)有關規(guī)定，凡納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。由于業(yè)主自身原因未辦理入住手續(xù)或辦理房屋入住手續(xù)后未實際居住而造成的房屋空置，業(yè)主應按照物業(yè)服務合同約定全額交納物業(yè)服務費用。

　　（三）兩書一表（或一單）

　　業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付房屋的全部文件資料，必要時可以要求核對相應原件。只有證件（原件）齊全，才具備簽署《房屋驗收交接表》的文件條件。如開發(fā)商手續(xù)不完整，業(yè)主有權拒絕在相應手續(xù)上簽字，并要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。

　　這些文件資料主要包括“兩書一表（或一單）”。“兩書”是指《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》，“一表”《建筑工程竣工驗收備案表》，“一單”是指《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執(zhí)單》。

　　《商品住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍的承諾。

　　《商品住宅使用說明書》是對房屋的結構、性能和各部位、部件的類型、性能、標準等做出的說明，以及提出的使用注意事項。

　　《建筑工程竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責的標記文件。

　　《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執(zhí)單》，是由建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位聯(lián)合對項目驗收合格，并向建設主管單位報送資料備案的受理回執(zhí)。

　　《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》原件和《建筑工程竣工驗收備案表》的復印件是可以帶走的。

　　另外，還有《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》等。

　　四、驗收房屋

　　1、看房間

　　首先要仔細檢查每個房間是否達到“線直、面平、角正”。線直是指陰陽線要直；面平是指室內六個面都要平；角正是指空間角要正。

　　2、看墻壁

　　首先要仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象，特別是房屋和陽臺連接處是否有裂縫，這種裂縫很有可能出現(xiàn)危險。如果在收房過程中發(fā)現(xiàn)房間內的墻面有結露現(xiàn)象，則應考慮外墻所做的保溫層是否出現(xiàn)了問題。

　　3、看頂棚

　　檢查頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點等問題。

　　4、查滲水

　　主要分為外墻、屋頂滲水和廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水。外墻、屋頂滲水最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往查看，這時候墻壁如果有問題，會一目了然。廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水，可以查看相關部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否有起皮現(xiàn)象。

　　5、查地面

　　樓地面面層與基層粘結是否牢固，有無不空鼓；整體面層是否平整，有無裂縫、脫皮、起砂的現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面至少2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。

　　6、測層高

　　房屋層高是指房屋上下兩層樓面（標準層）、或樓面至地面（底層）、或樓面至屋頂面（頂層）的垂直距離，室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。室內凈高加上20公分左右的樓板即面層厚度就等于房屋層高。消費者可在每間室內四角及中心的五個點測量房屋層高看其是否符合合同約定。

　　7、試門窗

　　首先看戶門的品牌、材質、功能與開發(fā)商的承諾是否相符，注意其周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應該要求調整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，有無特別噪音，關閉嚴不嚴；貓眼是否清晰，門鈴是否正常，電子防盜和對講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

　　窗戶要注意窗框的材質與規(guī)格，窗玻璃的材質、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺；窗邊與混凝土是否無縫隙，窗戶開關是否靈活，鎖扣是否正常，窗戶的密封性如何，注意窗臺有無滲水，密封膠條是否完整牢固，窗底部滑道是否平滑，護欄是否牢固，紗窗是否配置。

　　8、上下水

　　上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，試試水壓和排水速度。每個地漏都應做通水試驗，可用盆或桶裝滿水往里倒，看是否暢通。

　　9、驗防水

　　這里專指廚衛(wèi)的防水。具體方法是：用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在廚房、衛(wèi)生間蓄一些水（約1～2厘米高），24小時后，到對應的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

　　10、查電路

　　漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，電源已接通正常；關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

　　電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后看戶內是否完全斷電。電表在戶內的，應檢查閘具是否控制戶內電器。控制閘具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調的線路應與其他線路分開。

　　距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛(wèi)生間內用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

　　檢查開關、插座的牢固程度；電話、電視線路應用力拉一下，看是否虛設。插座是否正常通電，有無防護措施，電燈是否都亮，開關是否正常，有線電視線、電話線、網絡線是否通。

　　11、驗雙氣

　　暖氣設備有兩種，一是暖氣片式，二是地暖形式。暖氣片式更直觀一些，一般情況下，供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2～3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。暖氣管道是否通暢，有無泄漏，需要使用專業(yè)工具進行檢測，且第一個采暖期前熱力公司、開發(fā)商和物業(yè)公司會通知進行供暖測試，因此，驗收房屋時，不必對此專門檢驗。燃氣管道要檢查是否通暢安全。

　　12、設施產權界定及其他

　　燃氣表、電表、水表三表到戶，表以內產權歸用戶，表以外產權歸城市公用企業(yè)。核對買賣契約上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符?？傮w上室內應做到清掃干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

　　如果購買的是精裝戶型，還應查看裝修是否達到約定設計要求，裝修材料的品牌、型號、規(guī)格是否符合合同的約定。最后，還要注意對室內空氣質量進行檢測，不要因此影響身體健康。

　　以上項目檢查結束后，要查抄水表、電表底數(shù)，以便日后計費使用。

　　消費者完成房屋驗收后，如果有問題，應就驗收中存在的問題提出質詢和書面整改意見，并與開發(fā)商協(xié)商，得到問題的合理解釋和整改書面承諾；如果沒有問題，就可以簽署《房屋驗收交接表》，裝修入住了。

　　提示：驗房師一般作為專業(yè)人士或業(yè)主朋友協(xié)助購房者驗收房屋，提供專業(yè)性的參考意見，幫助購房者及時發(fā)現(xiàn)房屋質量方面的問題，并與開發(fā)商協(xié)商整改解決。但驗房師驗房報告并不具有法律效力，只能作為證據(jù)供參考。