前段時間，新“國八條”出臺，宣告2011年新一輪更加嚴(yán)苛的房產(chǎn)調(diào)控開始。作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)的家居行業(yè)，會受到怎樣的影響？

    紅星美凱龍國際家居連鎖CEO車建新表示：“‘新國八條’對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，切實將房價控制在合理水平，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，是比較有力的。對于家居行業(yè)而言，短期內(nèi)或?qū)⑹艿绞袌鲇^望心理的一些影響，但長期來看市場總量反而增長。”

    新房

    新房交易的變動短期內(nèi)不會表現(xiàn)在家居市場。因為新房要一年或一年半之后才能開始交房，2011年的裝修房是2009年下半年、2010年交易的存量房。

    2008年全國商品房銷售面積：6萬多平方米；銷售額：2.4億多元；2009年全國商品房銷售面積：93713萬平方米；銷售額：43995億元；2010年全國商品房銷售面積：104349萬平方米；銷售額：52479億元。2010年比2009年全國總量增長了11.3%，因此，2011年新房裝修的需求不會低于2010年。

    舊房翻新

    房屋基本上5-10年會重新裝修一次，平均是7年。2004-2007年的住房很多將在今年翻新。由于住房總量在逐年遞增，2004年和2007年的住房交易大于2003年和2006年。今年的二次裝修將比去年顯著增加，這對家居市場是額外增加的一塊。目前家居市場已經(jīng)開始關(guān)注二手房和舊房。

    空置房

   “新國八條”出臺后，炒房之路徹底被堵死。以往的新房開盤后，往往一定比例的住房是投資、投機(jī)型購房者購買的，有些樓盤在交房后數(shù)年內(nèi)仍然少有人居住。據(jù)報道，一、二線城市數(shù)個樓盤都有非常高的空置率；在2010年之前，特別是2008、2009年，甚至有的樓盤出現(xiàn)過投資性購房超過自住性購房的案例。雖然表面上房地產(chǎn)市場紅火，但這一類的房屋交易對于家居市場來說沒有意義。
 
   “新國八條”出臺后，房屋交易量有所下跌，但減少的部分更多是投資、投機(jī)型住房。由于目前購房的基本上是自住型購房者，同以往相比，房屋交易后直接裝修的比例會大幅提高，成為家居市場的有效需求。

    更為重要的是，2000年以來積累的投資、投機(jī)性存量房，在房產(chǎn)流動性降低、臨時性住房需求增多的情況下，為獲得資本收益，勢必進(jìn)行打理，轉(zhuǎn)化為居住性用房。如一戶人家有三至四套房，可能會一套用于自己提升居住，一套出售，一套裝修出租。有四套房以上，可能將多套裝修出租。房地產(chǎn)專家認(rèn)為，房屋出租將會空前活躍。

    一組數(shù)據(jù)顯示，“新國八條”后，北京地區(qū)出租房裝修的消費(fèi)者已經(jīng)占到家居市場客源的10%左右，上海地區(qū)出租房裝修的消費(fèi)者占比11.1%，西南地區(qū)的成都、重慶達(dá)到20%左右，杭州和鄭州甚至高達(dá)30%。

    在未來相當(dāng)長一段時間，空置房將持續(xù)投入裝修，成為家居市場需求的新來源，這對家居業(yè)是重大利好消息。

    保障房

    新政切實加大了保障性安居工程建設(shè)力度，安居房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量將大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，2008年完成231萬套，2009年完成485萬套，2010年已開工590萬套，基本建成370萬套，超過預(yù)期目標(biāo)。

    今年全國兩會上公布的“十二五”住房規(guī)劃明確表示，“十二五”期間全國將建設(shè)保障房3600萬套，全國城鎮(zhèn)保障性住房的覆蓋面積達(dá)到20%左右。而今年全國將建1000萬套保障房 。按照50平方米一套計算，僅2011年的保障房就有5億平方米的裝修市場。保障性住房低廉的房價節(jié)省下來的購房開支，將一定程度上轉(zhuǎn)化為裝修購買力，拉動中檔家具建材的市場需求。

    裝修資金

   “新國八條”的根本目的在于穩(wěn)定房價。住房的剛性需求是長期存在的，并沒有因為房地產(chǎn)調(diào)控而減少。當(dāng)房價一定程度得到控制，住房剛性需求將集中釋放。在目前的高房價下，購房者大多會縮減裝修預(yù)算，而房價趨于穩(wěn)定時，購房者會有更充足的資金投入裝修，勢必會提高裝修檔次、擴(kuò)大裝修范圍、添置更新更多家具。

    同時，在房價不斷攀高的時候，由于投資回報率高，加上可以用銀行按揭的金融杠桿，很多購房者將裝修資金用于買房投資，即使自住的房屋也沒有資金進(jìn)行充分的裝修。而房價趨穩(wěn)下降，房屋的資產(chǎn)屬性逐漸回歸到居住屬性，購房者將重新分配預(yù)算，加大力度改善裝修。

    宏觀來看，中國的城市化進(jìn)程速度在加快，范圍在擴(kuò)大，當(dāng)前中國的城市化率是47%左右，美國地理學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，城市化率要超過70%才會趨于穩(wěn)定。尤其是這一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)帶動，三四級城市、縣級城市以及中西部地區(qū)的房地產(chǎn)會長期處于蓬勃發(fā)展的時期，是家居市場基本需求的長期支撐。尤其在后世博時代，國人眼界更加開闊，生活品味提高，購房后對裝修的品質(zhì)和品位有越來越高的需求。

    同時，恩格爾系數(shù)的逐步降低，中等收入者、中低收入者的購買力逐步提升，都是市場擴(kuò)大的積極因素。一組數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)消費(fèi)一直保持著增長的態(tài)勢。截至2010年11月份，國內(nèi)社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到13.9萬億元，較09年同比增長18.4%。3月6日的全國人大記者會上，國家發(fā)改委主任張平表示，十二五規(guī)劃盡量體現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需的導(dǎo)向，作為發(fā)展的基本點(diǎn)。全球領(lǐng)先的趨勢分析機(jī)構(gòu)趨勢觀察預(yù)計，2016年中國社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到5萬億美元，年平均增長率為15%-18%左右。

    總體來看，短期內(nèi)對行業(yè)最大的影響可能是行業(yè)內(nèi)以及外行無根據(jù)的負(fù)面輿論，這些負(fù)面輿論會影響行業(yè)人士的信心和消費(fèi)者的信心，產(chǎn)生觀望的心理，短期內(nèi)，如4-5月份銷售或?qū)⒁欢ǔ潭认禄６L期來看，空置房轉(zhuǎn)化為居住房，保障房大量供應(yīng)，城市人口的居住率將有較大幅度的增長，家居市場的總量仍然持續(xù)在擴(kuò)大，同時結(jié)構(gòu)也會出現(xiàn)一定的調(diào)整，中高端市場的份額平穩(wěn)或有所下降，中低端市場占比將會較大幅度提高。

    事實上，如果缺乏切實有效的房地產(chǎn)調(diào)控，未來投資投機(jī)購房的比例會越來越大，家居市場的有效需求會越來越萎縮；正是因為有力的房地產(chǎn)調(diào)控，才使得家居行業(yè)長期向好。

    作為家居流通行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，紅星美凱龍將在2011年做好消費(fèi)者服務(wù)和引導(dǎo)，增強(qiáng)營銷力度，加強(qiáng)企業(yè)間的長期合作和雙贏，謀求更加長遠(yuǎn)穩(wěn)健的發(fā)展。